案例分析

案例分析

房地產

實案一：郭女士在地產經紀劉的幫助下﹐經過大半年時間﹐終于在２００３年底在Covina找到自己的“夢想家園” 。經多次討價還價﹐最後以$855000成交。雙方都簽寫了買賣合約及相關文件﹐也開了４５天的公証(Escrow) 。由于郭女士之前已經准備好銀行的預告批准書(Pre-Approved Letter) ﹐又有$85000的年收入及７００分的信用分數﹐她很快就開始積極辦理貸款手續。當銀行向賣主索取一些必要文件時﹐賣主竟然拒絕提交﹐導致４５天內無法完成貸款及結束公証交割手續。賣主拒絕延長公証交割時限﹐并宣稱由於郭女士沒有准時在４５天內完成手續﹐賣主決定不再將房屋賣給她。郭女士前來資詢伍律師的專業意見﹐伍律師仔細查閱種種相關文件﹐確認買賣合約有效﹐而且郭女士并沒有做出任何違約行為。反觀賣主因房價升至$1000000而改變主意將房子賣給第三者以多獲利﹐逐故意刁難郭女士及銀行。致使貸款無法通過。并以此為由“惡人先告狀” ﹐說郭女士違約在先。同時﹐伍律師發現經紀劉同時做郭女士及賣主的經紀(Dual Agency)﹐由於不想失去賣主而從中幫助賣主設法取消該買賣。就這狀況﹐伍律師馬上寫信給賣主及經紀劉﹐要求他們必須履行合約配合郭女士的貸款﹐并同意將Escrow延後一個月﹐否則郭女士會到法院起訴他們﹐要求必須完成交易并賠償損失。賣主看情況不妙﹐同意了郭女士的要求。一個月後﹐郭女士順利拿到“夢想家園” 的鑰匙。

實案二：葉牙醫買了一棟商業樓宇﹐打算改建作牙醫診所之用。葉牙醫決定聘用要價最低($155000) 之Ａ建筑公司。雙方簽約時﹐寫明價錢及裝修項目﹐并且列明“任何裝修項目的改動需要雙方書面同意” ﹐ “工程時限為兩個月”。結果不知何因﹐Ａ建筑公司遲了兩個星期開工。因此﹐雙方開始在裝修期間時發生不少摩擦埋怨:葉牙醫不滿Ａ公司的工程質量及進度﹐Ａ公司又埋怨葉牙醫時常更改裝修項目﹐意見多多。工程終于遲了一個月才大體完成。葉牙醫認為工程做得太差﹐又不准時完工﹐決定將最後一期工程款$45000扣起不給Ａ公司。Ａ公司逐到法院起訴葉牙醫要求支付$45000﹐并在房子上放了“工程債權” (Mechanic’s Lien) 。之前﹐葉牙醫購買該樓宇時﹐已聘請伍律師審閱所有買賣文件。現在﹐葉牙醫又再次拿著收到的訴狀來找伍律師﹐并說他已找人估價﹐要再花$35000才能將診所全部修理好。葉牙醫非常氣憤﹐他都沒有控告Ａ公司反而成了被告﹐決定就算“傾家蕩產” 都要將此官司打到底。伍律師向葉牙醫解釋﹐生氣并不能解決問題﹐為了一兩萬就打官司非常得不償失。葉牙醫同意該講法﹐并授權伍律師回信給Ａ公司的律師說愿意在１５天內付給Ａ公司$10000和解結案。但是﹐Ａ公司卻囂張起來﹐說$45000一分錢都不能減。更說這場官司他們有十足把握贏﹐到時葉牙醫要付他們的律師費及其它訴訟費用。別無他選﹐伍律師幫葉牙醫回複訴狀﹐否認一切指控﹐并反告Ａ公司未將其工程做好兼延誤工程造成葉牙醫經濟上的損失。同時向Ａ公司發生一系列取証要求。Ａ公司律師見勢不妙﹐逐反過來要求和解﹐說愿意接受$10000了事。這時葉牙醫堅持只付$6000﹐因為他已用了$4000作訴訟費之用。最後﹐雙方同意$8000和解結案。

實案三：劉先生的餐館生意不佳，兩年來虧欠＄３００，０００，　包括３個月租金＄１5，０００。打算結束營業以免進一步虧損，但租約至１１／０１／２０１１才到期。劉先生將所有積蓄投入餐館生意，導致3個月未付房租貸款共＄６，０００，銀行揚言如果１５天內不付款就要拍賣房屋。房屋市值＄５５０，０００，欠第一貸款＄４００，０００，第二貸款＄１００，０００，故淨值＄５０，０００。

租約之法律規定：　租客提前解約需要支付房東１）已欠租金，２）搬走後至新租客搬入此段空檔期租金，　及３）新租金及舊租金的差額。減去押金。如果劉先生於１１／０１／０３搬走，新租客於１１／０１／０４搬入，新月租＄４，５００，則劉先生需付房東：＄１５，０００［３個月欠租］＋＄６０，０００［１２個月空檔期租金］＋＄４２，０００［８４個月＊（＄５，０００－＄４，５００）差額］－＄１０，０００押金＝＄１０７，０００。

處理結果：劉先生委託伍律師與房東協商，最後房東同意保留＄１０，０００訂金，另加＄１８，０００作為提前解約的條件，劉先生相當滿意結果。

房屋拍賣之法律規定：　屋主不按期付貸款，銀行必須先出具“違約通知”，９０天後再出具“拍賣通知”，２０天後正式拍賣。若拍賣所得不足以償付貸款，除了第一貸款銀行，　其他順位銀行均可向屋主追討差額。若劉先生的房屋以＄５００，０００拍賣，他既喪失房屋，也拿不到分毫。若拍賣價為＄４７０，０００，劉先生會倒欠第二貸款＄３０，０００！

處理結果：第二順位同意劉先生將房權轉名給他，同時取消貸款合作，停止拍賣，並放棄向劉先生追討的權利。

減債

實案一：某小姐，欠信用卡6萬，有出租公寓兼高收入，不想（也不能）破產。委託伍律師與信用卡公司交涉，結果債減一半，分期支付，免除利息且信用維持。另外，她被盜用信用卡8千，伍律師助其杜絕追討，恢復信用。2年來，她向本所推荐了超過10位新客戶。

實案二：李女士申請房屋重新貸款遭拒絕。查看信用檔案，發現拖欠兩筆信用卡債未付，分數只有５６０分。一筆欠美國銀行＄５，０００，是６個月前在紐約購物所用；另一筆欠ＭＢＮＡ＄９，５００，是３年前前夫提取了現金。李女士從未去過紐約，不可能在紐約購物。她５年前離婚時已取消所有聯名信用卡，顯然前夫未經她許可盜用她的資料取得信用卡，用完不還錢。伍律師在兩個月內幫助李女士清除壞帳記錄，分數跳升至７１０分，重貸順利通過。美國銀行及ＭＢＮＡ不再向她求索。

實案三：一天下午﹐梁先生拿著法庭文件來求見伍律師。伍律師發現梁先生被追債公司狀告﹩５８０００欠款未付。梁先生發誓從來沒有跟Ｘ追債公司打交道﹐也從來不欠任何人錢。訴狀中說Ｘ公司一年前從American Express信用卡公司購入這筆債權﹐現在它是債主﹐并說梁先生的Ｙ公司三年前申請并欠了American Express ﹩３５０００未還﹐至今已漲到﹩５８０００。梁先生回憶他確實經營過Ｙ公司﹐但已於兩年前結束﹐也從來沒有申請過American Express信用卡。他估計可能是他三年前辭退一位員工時﹐該員工氣憤下而用Ｙ公司及梁先生的資料申請的信用卡。現在, 已無該員工消息。伍律師承接該案後﹐建議梁先生馬上到Ｙ公司所在地方警察局以“身分被盜” (Identification Theft) 為由報警。很快﹐一星期後就拿到警察報告。伍律師寫信給對方律師〔附上警察報告〕要求即時撤案﹐理由是梁先生及Ｙ公司是身分被盜受害者﹐沒有義務付那筆帳。Ｘ追債公司不但不肯撤訴﹐而且堅稱該員工替Ｙ公司及梁先生服務﹐梁先生必須要為其行為負責。別無選擇﹐梁先生應訴否認指控。後來﹐伍律師發現該追債公司常有亂告濫訴的行為﹐不管有無事實証據﹐都“告了再說” ﹐以求被告人害怕而草草付錢了事。伍律師向對方律師指出該現象﹐并暗示如果不在１０天內撤案﹐梁先生將會連同其他受害人一起以“非法追債行為” 及“不公平競爭商業行為” 為由狀告Ｘ追債公司。１０天後﹐Ｘ追債公司果然撤案﹐從此不再滋擾梁先生。

破產

實案一：方氏夫婦聘用律師Ｘ幫他們申辯第七章破產申請。兩個月後他收到信托官提出撤銷他們的個人破產案件(Motion to Dismiss) ﹐并說他們濫用了第七章破產(Substantial Abuse) ﹐故意欠債不還欺騙債主。方氏深覺事態嚴重﹐回去求助律師Ｘ。律師Ｘ說無能為力﹐因為他只做破產申請案﹐而不做訴訟案件。多方尋求﹐方氏匆忙約見了伍律師﹐伍律師發現方氏在過去的五年內累積了﹩１２００００的高額信用卡債款及私人借款﹐債主更多達１０個﹐７０％的欠債是方先生用於股票投資﹐其余是方太太用於日常生活開銷。方氏有一棟價值五十萬的房子﹐銀行貸款約四十五萬﹐現方太太月收入﹩３５００﹐每月總開銷為﹩４５００。過去３年﹐每年總收入在﹩８００００至﹩８５０００之間﹐扣除必需生活開銷﹐每月應有﹩２５００余款。由于半年前方先生失業收入減半﹐至今尚未找到工作。方氏５年來一直每月准時還款給信用卡公司﹐也還了部分私人借款。直至半年前﹐方先生失業實在有心無力。信托官的撤案動議文件提出﹐以現時方氏的入不敷出的經濟狀況﹐他們根本無力償還甚至最低月付額(Minimum Payment)給信用卡公司〔每月約﹩２０００〕。以此推斷方氏５年來用信用卡的錢根本沒有打算還﹐故而蒙騙信用卡公司。伍律師收集有關資料証據﹐提交反駁文件指出方氏自５年來及至破產申請前６個月﹐均有誠意及有能力償還信用卡債﹐而且事實上一直有償還。再者﹐多數錢是用作投資性的股票﹐而非買高檔奢侈品﹐所以不適用“濫用破產” 條例。雙方爭持不下﹐最後在破產法庭上激烈爭辯﹐法官否決了信托官的撤案動議﹐批准方氏的破產申請。

實案二：Ａ貿易公司一天突然收到律師信﹐說其代表某信托官替申請破產的Ｂ公司追討在過去三個月內付給Ａ公司的﹩１９６０００貨款。Ａ公司覺得莫名其妙﹐明明是Ｂ公司辦破產又與其何關﹖Ａ公司經朋友介紹找到了伍律師。　伍律師向Ａ公司解釋破產法律有所謂禁止“優先支付” (Preferential Payment) 的規定﹕除例外情況﹐凡是在提交破產申請前３個月內付出款項〔不管是付貨款還是還借款〕〔如果款項是付給親戚朋友及生意合伙﹐期限延長到一年〕﹐都屬“優先支付” ﹐必須如數退還給破產申請人﹐再按比例分給債主們。以Ａ公司為例﹐如果$196000被退回﹐而Ｂ公司的總債務為﹩９８００００﹐則Ａ公司的債額只占總債額的２０％﹐所以Ａ公司只能分到Ｂ公司資產額的２０％。假若Ｂ公司資產額是﹩２０００００﹐則Ａ公司分到﹩４００００。另外伍律師也發現這個實案﹩１９６０００付款屬例外情況﹕Ａ公司付款給Ｂ公司時﹐不僅僅是因為Ａ公司拿了貨﹐而且還因為Ａ公司希望籍此而得到Ｂ公司的繼續供貨及日後繼續提供信用先收貨後付款(Term Payment) 。原因是除了Ｂ公司外﹐已經沒有公司愿意給Ａ公司Term Payment。再加上這﹩１９６０００是一手交貨一手交錢(COD)的交易方式。查明一切後﹐伍律師回信給對方律師說明情況﹐并附上相關資料。對方律師接受伍律師的說詞﹐決定不起訴Ｂ公司。就這樣﹐Ｂ公司就這樣避免了一場官司。

實案三：某先生，已婚，欠信用卡、賭場、醫院及私人共7萬，有住屋市值30萬，貸款23萬。汽車市值2萬，貸款1.8萬。其公司欠貸款及租金共15萬，有存貨市值5萬，辦公室器材市值5千。債主日夜催付，個別告上法庭。伍律師為其個人及公司申請破產，全部債務一筆勾銷，債主銷聲匿跡。之後伍律師幫他重新設立一個有限責任公司，繼續經營。五年來，該公司一直聘請伍律師作法律顧問。

實案四：某先生經營電腦公司,被控告欺詐、侵犯專利及違約,法庭判決賠償原告120萬。他及太太名下有房屋、汽車、電腦公司、股票及銀行存款,總淨值60萬。原告用各種方法執行判決,他求助伍律師。伍律師幫他個別設定了一個財產保護方案。結果,原告幾經波折, 仍無法討到款項。最後,同意接受15萬(分30個月支付)結案。該先生所有資產得以妥善保護。

商業

實案一：食品批發商A公司自2003年至2005年一直供貨給B餐館連鎖店。雙方的交易方式是B餐館向A公司電話訂購, A公司送貨上門(連同帳單invoice)到B餐館。B餐館簽收後有30天付款。之前一直正常訂貨付款。時間長了, B餐館開始 “賴帳” 。A公司多次電話書信催付, B餐館以 “生意不好, 遲下定會全部付清”為由拒付。時至2005年底, 總欠共計$85,000餐館。A公司終於忍無可忍, 決定求助於本所幫忙追債。伍律師詳閱A公司提供的發貨單、帳單(invoice), 應收款項記錄(A/R), B餐館的簽收單, 付款記錄, 支票, 及雙方的來往信函, 確定欠額無誤, 因証據確鑿, 再衡量B餐館一再拖延的表現及置A公司之利益不顧的行為。決定馬上采取行動。到洛杉機高級法院狀告B餐館及其老板C先生違約及欠款不付, 索償$85,000貨款、利息及所有訴訟費用（律師費、法庭費、証人費、翻譯費、取証費等）。

B餐館及C先生收取訴狀後, 不但不承認責任, 還反告說貨品有短缺兼質量有問題, 並聲稱A公司的股東D先生違約及欺詐, 聲稱 “D先生在2003年將B餐館賣給C先生時騙他說B餐館當時沒有任何欠債, 實際上卻欠了A公司$30,000的貨款。還有B餐館的生意及盈利根本沒有D先生說得那麼好。” D先生否認指控, 原因是在餐館買賣合約上明確寫明 “從交易完成日起, 所有B餐館存留的貨存、設備、工具、傢俬及應收款項(約值$30,000)”歸C先生所有, 而C先生負責付清B餐館所有存留欠債, 包括未付貨款。”

伍律師看穿B餐館及C先生想籍此反告來強迫A公司撤銷官司的技倆, 建議A公司及D先生不要手軟, 堅決將官司打到底。A公司及D先生也有同感, 遂與對方展開了長達10個月的收集証據、庭審、及準備過程。期間經過法庭指定的調解負調解(mediation), 因雙方分歧太大而爭持不下。最後終於開庭審判(trial) 。經過三天的審理, 法官裁定A公司勝訴, 命令B餐館及C先生支付A公司$85,000貨款, 、訴訟費$36,000, 及利息$11,800。同時撤銷對D先生的指控。

一個月後, B餐館付清全數(註: 如果不準時付清, 會有年利率10%的利息加到判決總額上!) 。A公司十分滿意本所的服務及審判結果, 馬上推介了其同行E公司給本所, 向B餐館追討$15,000逾期貨款。這次B餐館乖巧了很多, 在收到本所催付信10天內, 就如數付清$15,000 (E公司同意免掉利率及罰款)。

實案二：A先生和B先生共同經營C公司。主要業務是從大陸進品玩具禮品在美國批發銷售。2005年3月的一天, B先生突然被A先生趕出C公司, 說公司是他一個人的, B先生沒份。A先生還雇了一名保安員看守, 不給B先生入內, 還進法院起訴B先生疏忽職守、盜取商業秘密、不公平競爭、商業欺詐等指控, 並獲取臨時禁制令不讓B先生靠近C公司800呎。B先生被這突發事件嚇傻了眼, 不知所措。匆忙間經人推介後向本所求助。經伍律師了解, AB 二人原屬好友, 1996年由A先生出錢、B先生出力, 共創C公司, 一直口頭協議虧掙各占一半。一直合作愉快, 相安無事。B先生並於2001年在香港自辦了一家玩具設計及生產公司, 偶爾也有賣貨給C公司。頭三年C公司有虧無掙。1998年, A先生想通過L-1簽証將其妻兒從大陸辦來美國。遂要求B先生同意將C公司股權全部歸於A先生在大陸一間貿易公司作 “母公司”, 事成後將C公司一半利益給回B先生。B先生見是好友兼拍檔開口, 又有兩名員工在場作証, 無作他想, 就答應並將股票100%開給母公司。數月後, A妻兒順利來美, 並於2004年底取得綠咭。2005年初, B先生要求A先生將一半股權給回B先生, A先生以各種理由推遲。兩人便因此常生口角。B先生估計A先生覺得他再沒有利用價值, 而公司當時大掙錢, 且股票上寫明100%股權歸大陸母公司, 就想獨吞C公司。A先生先利用股東會議的名義將B先生開除出董事會並撤銷他總裁職務, 再馬上進行上述一連串行動。B先生發現被趕走後, C公司大量出貨給一些他不認識的買家。

伍律師及B先生一致斷定A先生企圖將所有存貨轉移他處或低價出售套現私吞。並將銀行存款進帳私吞。事不宜遲, 本所連夜加班准備法律文件, 第二天就到法院反告A先生相同的指控, 外加非法佔有, 不當得到及清算帳目。同時取得法庭緊急禁制令, 只允許其作正常生意往來, 禁止其轉移、匿藏、低於成本傾銷; 及將銀行帳號內款項轉移給個人或他處。B先生終於回到主動有利位置。接著本所經B先生同意, 向A先生轟炸式發出各種收集証據的要求, 包括要其提供幾十種文件証據, 回答百個問題, 承認一些無爭議的事實, 兼到本所接受當面對質問話。同時還針對A先生在取証過程的拖延及不合作行為, 獲得法庭判處罰$1,750。A先生本以為先下手為強可輕易取得整個C公司, 沒料遇到B先生的強力反擊。看情勢不妙, 提出和解, 願意給回B先生一半利益。結果雙方和解, A先生支付B先生$550,000, B先生退出C公司。C公司全歸A先生, 各付各的訴訟費用, 全案撤銷告終。

實案三：２００３年５月﹐梁氏夫婦將畢生積蓄﹩９５０００買了一家手機店﹐專營手機開線及賣手機零配件﹐兼預付電話卡。付款交店後﹐梁氏又花了﹩３００００將手機店重新裝修﹐并大作廣告宣傳﹐結果很快發現手機店的生意遠遠不及賣家說的那樣好。據梁氏透露﹐已開線的舊客戶僅僅不到１０００個﹐而非賣家說的 “２０００個” ﹔每個月來開線的新客戶僅有３００個﹐而非“５００” 個﹔每月不但沒有錢掙﹐還要倒貼﹩５０００﹐跟賣主說的”月掙上萬元“相差甚遠。梁氏自覺上當受騙﹐來質詢伍律師的專業意見。經伍律師深入了解﹐又發現賣給梁氏的手機及配件絕大部分是仿造的” 水貨” ﹐質量差﹐又無保養﹐根本不能合法出售﹐就算有人買﹐價錢也只有賣主說的一半。電話卡更是離譜﹐客戶紛紛要求退錢﹐說１２００分鐘的電話卡打了２００分鐘就用完。在雙方簽署的買賣合約上﹐注明“所有存貨價值﹩５００００” 。伍律師接受案件後﹐馬上去信通知賣主﹐說明上述之“欺詐行為” ﹐并替梁氏向對方提出１０天內退店拿回﹩９５０００及經濟損失﹩５００００的要求﹐否則關店結束營業﹐﹐并到法院起訴索賠。５天後伍律師接到賣主律師的回信﹐否認賣主曾經說過那些話。還說就算有﹐梁氏也不該信以為真﹐因為幾乎所有賣家多少都會“報大數” ﹔如果當初生意真的有那麼好還賺那麼多錢﹐價錢也不會賣﹩９５０００的低價。最後還說梁氏買店前﹐曾多次去看過手機店的經營狀況﹐現在虧損是梁氏不善經營管理所致。還揚言如果梁氏若到法院起訴﹐賣主會告梁氏“誣告” 。看來這場官司是無可避免﹐伍律師迅速地在一星期內擬好訴狀入稟Pasadena高等法院。同時建議梁氏馬上找經紀登報賣店以求減少經濟損失。結果三個月過去了﹐根本沒人愿意出錢買這攤虧本的手機店生意。無奈﹐梁氏於２００３年８月關門大吉。由於賣主拒不認錯﹐經法庭指定的調解官調停也沒結果。經過４次出庭﹐６個月的調查取証﹐於２００４年４月﹐終于開庭審判。經過兩天激烈的庭審辯論﹐法官最終裁判梁氏勝訴﹐命令賣主必須如數退還梁氏﹩９５０００加上其利息﹩９５００及取証﹐翻譯和法庭費共﹩８０００。由于買賣合約上沒有訂明“律師費應由敗訴方支付” 之類的條款﹐法官判各方支付各自律師費。另外﹐還有一個梁氏意料之外的驚喜﹐法官判罰賣主$100000作為對其商業欺詐行為的懲誡。　